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微谈建筑物区分所有权制度若干法律问题

发布时间:2014-9-16

核心提示:建筑物区分所有权是我国现行法律、法规、司法解释、规章、规范性文件中规定的不动产所有权的一种特殊形态, 随着我国住宅商品化体制改革逐步地深入,目前,我国建筑物区分所有权制度的各项规定为正确处理和有效调节我国社会主义经济体制改革中各种涉建筑物区分所有权的利益关系提供了有效和可靠的现行法律依据,但是随着社会主义市场经济的与时俱进地发展与科学技术的日新月异地进步,人们对区分建筑物利用的层次不断加深,利用的范围也不断扩充,我国的建筑物区分所有权制度也暴露了一些缺陷,新的建筑物区分所有权法律关系偶或产生,需要进一步对建筑物区分所有权制度进行完善。笔者仅于本文就建筑物区分所有权制度作系统研究,是为美芹之献,供学术理论界和司法实务界及立法部门参考。 一、建筑物区分所有权的概念 关于建筑物区分所有权一词的表述,各国立法不尽相同,日本称之为“建筑物区分所有权”,德国、英国等国家法律称之为“住宅所有权”,法国称之为“住宅分层所有权”,瑞士称之为“楼层所有权”,美国称之为“公寓所有权”。这些表述尽管名称各异。然而,从此,从比较法和语法学上看,建筑物区分所有权这一表述更为科学。 建筑物区分所有权,是指多个所有人共同拥有一栋高层建筑物时,各个所有权人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权、对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。 二、建筑物区分所有权的界定 关于建筑物区分所有权的界定,学者们认识不一,各国或地区立法规定也不尽相同,归纳起来主要有以下几种观点与立法体例: (一)专有权说。该学说认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所有的权利(专有权)。《日本建筑物区分所有权法》采取此说。 (二)共有权说。该学说认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。 (三)专有权与共有权的结合说。该说认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分享有的专有权和对共有部分所享有的共有权的结合。 (四)专有权、共有权与成员权结合说。该学说认为建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权,以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。《德国住宅所有权法》采取此学说。 通观上述学说和立法体例,应该说专有权、共有权和成员权结合说较科学。因为如果区分所有权人仅享有专有权而不享有共有权和成员权,那么他就无权使用建筑物的共有部分,无权参与有关建筑物的管理、维修等共同事务,区分所有权人的专有权也就无法行使和实现。如果区分所有权人只享有共有权和成员权而不享有专有权,则区分所有权人的共有权和成员权就失去了存在的前提和基础,此外,区分所有权人基于对建筑物的管理、维修等共同事务而产生的作为管理团队成员的成员权,具有人法(管理制度)的要素存在,并非专有权和共有权所能概括。 三、历史发展状况 通说认为,建筑物区分所有权观念的萌芽,滥觞于人类文明之始的奴隶社会。在奴隶社会,由于生产和交换的发展,人口大量集聚于城市,城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需要,公元前两千年的古巴伦王国,产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态,标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。 在罗马法时期,由于奉行“地上物附随于土地”的法律格言,地上建筑物为土地构成部分,属于土地所有权人所有,因而无所谓建筑物区分所有权。而在日耳曼法中,并无“地上物附随于土地”的观念,视土地和房屋分别独立为所有权的客体,并且对其区分的空间承认其阶层所有权,因此,日耳曼法事实上已经承认区分所有权制度的存在,但是并不完整。 自19世纪上半叶开始,英、法、德、意、瑞(士)等国先后进行了工业革命,加速了城市和工业中心的急剧发展。随着建筑材料和建筑技术的发展,高屋建筑拔地而起,多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现,但与此相关的楼宇管理问题日显突出,要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。 1804年,《法国民法典》第644条的规定,开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。此后,意、葡、西(班牙)、瑞(士)以及旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权法律制度。 进入20世纪,两次世界大战堪称人类浩劫,原有建筑物遭到极大破坏。另一方面人口激增,并纷纷涌向城市,致使住宅问题更趋严峻。但与此同时,科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向发展提供了基本条件。为了解决日益复杂的建筑物区分所有法律关系,各国或重新检讨已有的法律制度,或者积极创权设新的理论体系,促进了建筑物区分所有权制度的发展。 我国改革开放以前,由于实行单一的、僵化的多层和高层住宅的国有制形式,不可能形成建筑物区分所有权制度,然而,在改革开放以后,特别是实行住房制度改革以来,我国多层和高层住宅已由单一的国家和集体所有变为国家、集体、公民个人所有,出现了多个所有人区分拥有一栋多层和高层建筑物的情况。尽管在现实生活中已经出现了大量的区分所有权建筑物,但是我国目前尚未制定一部专门的法律、法规来调整区分所有建筑物所产生的社会关系。只有一些行政规章,如2013年国务院颁布的《物业管理条例》和建设物于1898年、1992年颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等,就区分建筑物共有权的行使和限制、共有和共用部分的维修、管理、修缮费用的分担、纠纷处理程序等问题作了一些规定。这种理发的现状显然不能适应改革开放的政策和现实生活的需要,我国应制定相应的立法。2007年3月16日,十届全国人大五次会议《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。至此,建筑物区分所有权制度在我国得以正式和全面地确立。标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步,同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。《物权法》对建筑物区分所有权的规定还过于原则,过于简单,对实践中的许多建筑物区分所有权法律关系难以有效调整。并且随着社会主义市场经济的与时俱进地发展与科学技术的日新月异地进步,人们对区分建筑物利用的层次不断加深,利用的范围不断扩充,我国的建筑物区分所有权制度也暴露了一些缺陷,新的建筑物区分所有权法律关系偶或产生,需要进一步对建筑物区分所有权制度进行完善。 四、我国现行有关法律、法规、司法解释、规章、规范性文件中关于建筑物区分所有权制度的规定 (一)《物权法》(2007年9月16日公布)。该法设第六章(第七十条至八十三条)对业主的建筑物区分所有权作出规定。 (二)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年5月15日公布)。该司法解释对与建筑物区分所有权有关的物业服务纠纷案件应用法律问题作出规定。 (三)《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年5月14日公布)。该司法解释对审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题作出规定。 (四)《城市异产毗连房屋管理规定》(2001年8月15日修正)。该《规定》所称“异产毗连房屋”,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所共有的房屋。此所谓“异产毗连房屋”即指存在区分所有权形式的建筑物。该《规定》对有关区分所有建筑物的共有权的行使和限制、共有和共用部分的管理和维护、修缮费用的分担、纠纷处理程序等问题作了具体的规定。 (五)其他。1.1997年4月3日,建房[1997]65号《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》;2.1995年12月1日建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》;3.1996年2月9日国家计委、建设部颁发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》;4.建设部1997年8月29日建房字第219号文发布《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》等等。建设部发布的这些办法、通知等均从不同侧面涉及了区分所有权法律制度的某些内容。 五、建筑物区分所有权的性质 关于建筑物区分所有权的法律性质,各国学者大多认为系一种物权—不动产所有权。例如德国学者Heinz Paulick先生指出,建筑物区分所有权为一种真正所有权,其一方面强调自己专用之特别所有权,另一方面与他人之特别所有权关系形成一共有权。台湾学者黄越钦先生指出,建筑物区分所有权为一种对住宅予以管领支配之权,其权利标的包括私有部分(专有部分)与共用部分。台湾学者戴东雄先生则更明确指出:“区分所有权为一独立不动产所有权概念。但其较一般不动产受较多限制,因为区分所有权之对象是以一栋建筑物为前提”。另一台湾学者王泽鉴先生对此虽未明确表明其见解,但其在所着《民法物权》(通则)一书中把建筑物区分所有权置于第三章“所有权”名称下研究,建筑物区分所有权为一种不动产所有权。建筑物区分所有权之性质界定为不动产所有权但是,此种不动产所有权系一种特殊的复合性的不动产所有权,其具有区别于一般不动产所有权的特征。因此,将建筑物区分所有权之性质解为一种包括专有所有权、共用部分持分权及构成成员权(成员权)的三位一体的复合性物权。并且,不仅专有所有权、共用部分持分权,而且该成员权自身亦具有物权性效力。 六、建筑物区分所有权的内容 通说认为,建筑物区分所有权的内容,包括建筑物所有人的专有权、建筑物区分所有人的共有权和建筑物区分所有人的成员权。 (一)建筑物区分所有人的专有权 1.建筑物区分所有人专有权的客体 建筑物区分所有人专有权的客体,是指在构造上和使用上可以独立,而且可以单独作为所有权标的物的建筑物部分。不能独立使用的建筑物空间上不能设定专有权,在结构上自然供全体或部分所有权人使用的共有部分也不能设定专有权。 关于建筑空间的界定,即划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限,学者们认识不一,主要有空间说、壁心说、最后粉刷表层说以及壁心和最后粉刷层混合说。比较而言,壁心和最后粉刷层说较为科学合理。因为空间说虽然符合专有权客体的实际情况,反映了建筑物区分所有权的特征,但是由于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分,则区分所有权人欲粉刷墙壁或者在墙壁上钉图钉,在地板上铺地砖,均应经过其他所有人的同意,始得为之。如果真依此说,则必然给区分所有人的生活带来不便,也与社会实情不符。壁心说虽然符合交易习惯,但在境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线,如果可在任凭区分所有人自由使用或变更之,那么,对整栋建筑物的维护与管理,显然不够妥当。最后粉刷表层说虽然弥补了空间说和壁心说的不足,但却忽视了当前区分所有建筑物以壁心为界线的交易习惯。 2.建筑物区分所有人专有权的内容 (1)建筑物所有人作为专有权人的权利 建筑物区分所有人作为专有权人,可在法律、法令和管理规约的限制范围内,依其意思行使对专有部分的占有、使用、受益和处分并排除他人非法干涉的权利。当然在行使处分权时,专有权、共有权(包括基地权)不能分离处分。专有部分所有权的行使,不能妨碍建筑物的正常使用,亦不得违反区分所有人的共同利益。 (2)建筑物所有人作为专有权人的义务 建筑物所有人作为专有权人的义务主要有:①按照专有部分的本来用途使用专有部分的义务②对专有部分的修缮和必要改良,必须承担维护建筑物的安全和外观义务③相互容忍的义务,即区分建筑物所有人的专有部分或者不属于自己所有的共有部分时,其他区分所有人负有容忍的义务。当建筑物所有人违反了上述义务时,应当承担停止侵害、排除妨碍、损害赔偿、禁止使用专有部分以及拍卖专有权等法律后果。 (二)建筑物区分所有人的共有权 建筑物区分所有人的共有权,是指建筑物区分所有人依照法律或者管理规约的规定,对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和受益的权利。 1.建筑物区分所有人共有权的种类 建筑物区分所有人的共有权,按照其成立根据,可分为法定共有权和约定共有权。法定共有权是指在性质上和构造上属于维持整栋建筑物牢固、安全和完整的共有部分和全体所有人当然在共有部分上所成立的共有权。约定共有权是指区分所有人通过规约约定在共有部分上所成立的共有权。这种区分的法律意义在于:法定共有权的行使,必然或依其本来的用途,而依规约约定的用途行使。法定共有权的变动,即使未经登记亦得对抗第三人;而约定共有权的变动,非经登记不得对抗第三人。 2.建筑物区分所有人共有权的客体 建筑区区分所有人共有权的客体,是区分所有建筑物的共有部分。所谓共有部分指有全体或者部分区分所有人所有的,不属于专有部分的建筑物及其附属建筑物的部分。如果除专有部分以外,共同的走廊、庭院楼道、厕所、院落和上下水设施等,属于共有权客体。 3.建筑物区分所有人共有权的内容 ⑴区分所有人作为共有人的权利 区分所有人作为共有权人的权利主要有:(1)使用权。共有权人使用建筑物及其附属建筑物的共有部分的权利。(2)改良权。区分共有人基于居住或者其他用途,可以对共有部分作必要改良,但是必须在显然无需花费多额的费用的情况下,经共有人持份者3/4以上的多数表决或全体一致表决同意,始得为之。(3)收益权。对共有部分所生的利益,各共有权人有权依其共有持份收取利益。 ⑵区分所有权人作为共有权人的义务 区分所有权人作为共有权人的义务主要有:①按照共有部分本来的用途或规约规定的用途使用共有部分的义务②分担共同费用和负担的义务,其分担原则为,共有人按其共有份额持份比例分担③不得将其共有持份和专有权分离处分和请求分割共有持份的义务。共有权人违反上述义务,应当停止侵害、排除妨碍、清偿债务、赔偿损失等责任。 (三)建筑物区分所有人的成员权 1.建筑物区分所有人的成员权的概念 建筑物区分所有人的成员权,是指全体所有人基于专有权和共有权关系组成的一个团体,每一个所有人作为该团体的一员所应有的权利和应承担的义务。 2.建筑物所有人的成员权的内容 (1)建筑物区分所有人作为管理团体成员所享有的权利 建筑物区分所有权人作为管理团体的成员享有以下权利:①表决权,即区分所有人参加建筑物管理团体的集会,对大会讨论的事项所享有的投票表决权②订约权,即区分所有人参见建筑物管理团队的集会、订立规约的权利③请求权,即区分所有人作为管理团体成员对公共管理事项以及公共利益的应得份额所享有的请求权,主要包括请求正当管理共同关系的事务、请求收取共有部分应得的利益、请求召集集会、请求停止侵犯共同利益等权利④选举、监督权,即区分所有人作为管理团体的一个成员,有权选举管理人和对管理人的管理行为进行监督。 (2)建筑物区分所有人作为管理团队团体成员所承担的义务 建筑物区分所有人作为管理团体成员所承担的义务主要有:①执行大会决议的义务;②遵守规约的义务;③服从管理人管理的义务;④支付共同费用的义务 七、建筑物区分所有权的特征 建筑物区分所有权作为一项独立的复合性物权,与一般不动产所有权相比,具有如下特征: (一)权利客体的多样性。即建筑物区分所有权内部系由专有所有权、共有部分持分权及构成员权所构成。在一般不动产所有权,其构成则是单一的。它不仅系指权利主体对不动产享有占有、使用、收益及处分的权利。 (二)专有所有权的主导性。在建筑物区分所有权所包含的三项内容中,专有所有权具有主导性。此表现在: 1.区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权(共有所有权)及构成员权。反之,区分所有权人丧失了共用部分持分权与构成员权; 2.一般而言,区分所有权人专有所有权之大小,将决定其共用部分持分权及成员权(如表决权)的大小。 3.在区分所有权成立登记上,只登记专有所有权,而共用部分持分权及成员权则不单独登记。 (三)建筑物区分所有权的一体性。此表现在:(1)构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共用部分持分权及成员权必须结为一体,不可分离。在转让、处分、抵押其他权利时,均应将此三者视为一体为之。不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。他人在受让区分所有权时,亦即必须同时取得专有所有权、共用部分持分权及成员权三种权利。(2)在同一栋建筑上,不能既设定区分所有权,又设定一般所有权或一般共有权。要设定区分所有权,必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共用部分,并设定相应的专有权和共用部分持分权,否则在权利归属和利益分配上将会发生混乱。 (四)登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权之一种,须履行不动产物权之登记,期以表征权利之得失变更。惟区分所有权之性质较一般不动产所有权复杂,故其依赖登记之公示性尤较一般不动产所有权更受重视。同时,一栋建筑物上究竟设立了一般所有权,还是区分所有权,于物质形态上无法判断的。从此意义上而言,建筑物区分所有权之设定与转移,亦必须经过登记。 (五)权利主体身份之多重性。在建筑物区分所有权,由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成,因而区分所有权人的身份,亦具有多重性。即专有所有权人、共有所有权人及成员权人。而在一般不动产所有权,其权利主体之身份只能是单一的,要么作为所有权人,要么作为共有权人,而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。 (六)权利内容具有复杂性。传统的不动产所有权内容,即主体间的权利义务关系比较单一。建筑物区分所有权的内容,即主体间的权利义务关系异常复杂,主要表现为三方面的权利义务关系:一为权利主体作为专有权人的权利义务关系;二为权利主体作为共有权人的权利义务关系;三为权利主体作为管理团体成员的权利义务关系。这三方面的权利义务关系经常相互交织,更加使其复杂化。 (七)权利具有空间性。传统的不动产所有权以地表为中心,及于土地垂直之上下,因而调整不动产物权关系的法律,称之为“地盘法(Bod-enrecht)”,毫无空间概念可言。建筑物区分所有权则不然,其专有权并非对某一有体标的物加以管领支配,而是对由建筑材料所组成之“空间”,不论其为供居住或营业用之空间加以支配管领,此乃人类有法律以来前所未闻之观念,今已大致公认。 八、建筑物区分所有权的种类 关于建筑物区分所有权之种类,依各国实务和立法,计有以下三种: (一)纵割式建筑物区分所有权。它是指在纵割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。纵割式区分所有建筑物是指将一般连栋式和双并式等分间所有的建筑物纵切为数户的建筑物。这种形态之区分所有建筑物,各区分所有人之间的共用部分极为单纯,除共同壁、梁、柱外,屋顶、楼梯、外廊都是分开的,外围壁、梁、柱外,屋顶、楼梯、走廊都是分开的,外围壁、基地等均以境界壁为界,分属于各专有部分。因此,纵割式区分所有建筑物与一般独门独院的单独所有的建筑物,几乎没有什么区别,其纵割式区分所有权与一般单独所有权亦无多大的区别,其区分所有权特有的问题比较少,所以这种类型的区分所有权不是研究建筑物区分所有权的重点。 (二)横割式建筑物区分所有权。它是指在横割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。横割式区分所有建筑物是指上下横切分层所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物,上下横切为四层,分别为甲、乙、丙、丁四人所有。这种形态的区分所有建筑物,其区分所有人间的共有部分,除共同壁、梁、柱外,尚有共同的屋顶、楼梯、走廊、外围壁、基地等,其横割式建筑物区分所有权完全不同于一般的所有权,是研究建筑物区分所有权的重点之一。 (三)混合式建筑物区分所有权。它是指在纵横分割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。纵横分割区分所有建筑物是指上下横切,左右纵割分套(单元)所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物上下切为四层后,再于以左右纵割为一套套的套房,我国称为单元。这是区分所有建筑物最常见的形态,即现代公寓大厦之区分形态。这种形式的区分所有建筑物的共同部分与横割式区分所有建筑物相同,在其上成立的混合建筑区分所有权的重点之一。 九、划分建筑物区分所有权种类的意义 (一)它能够反映建筑物区分所有权的实质。在纵横分割式区分所有权中,区分所有人之间的共有关系极为单纯,而横割式和纵横分割式区分所有权中区分所有人之间的共有关系十分复杂。因而,它能够反映建筑物区分所有权实质上指横割式和纵横分割式建筑物区分所有建筑物区分所有权。纵割建筑物区分所有权,除共同壁、梁、柱外,与一般所有权无异。因此,有的学者把其排除在建筑物区分所有权以外。 (二)它对处理共有部分和共同关系具有实际意义。在纵割式建筑物区分所有权下,共有部分按一定标准划分中以分属于各个所有人,他们之间并无密切的共同关系,不发生管理团体的成员权问题。而在横割式和纵横分割式建筑物区分所有权下,基于维持区分所有权的需要,对建筑物的共有部分不得分割,各个区分所有人对共有部分享有持份共有权;并且基于对建筑物的管理、维护和修缮,他们之间发生管理团体的成员权问题。 (三)对立法和法律适用之意义。由于建筑物区分所有权具有纵割式、横割式及混合式区分所有权三种类型,而后两者是建筑物区分所有权之核心和重点。因而它直接影响到区分所有权的立法与法律适用。纵观各国现行立法,有的对三种类型的区分所有权进行统一立法,如法国现行《住宅分层所有权法》和日本现行《建筑物区分所有权法》;有的仅对横割型和混合型区分所有权进行立法,如现行《德国住宅所有权法》。但是,从现代各国有关建筑物区分所有权立法的最新发展趋势来看,横割式和混合式区分所有权仍将是立法和法律适用之重点,也是我国立法、司法和学说理论的重点所在。 十、建筑物区分所有权制度的缺陷 (一)专有权范围界定不明 《物权法》第74条对专有权规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。” 专有权的客体就是建筑物的专有部分,如何确立专有部分的范围,没有明确建筑物所有人其专有所有权的范围,没有明确建筑物面积测算的标准。 (二)共有权难以实施 《物权法》第76条将建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库认定为建筑物区分所有权的共有权对象。从实际情况看,提供健身、娱乐等服务会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的,而非按照建筑物的附属设施归业主共有,因此可以将规定会所的部分单列。 (三)成员权规定不规范 《物权法》没有明确业主委员会的权限、责任和业主会议的效力。出于实用的考虑,可以规定“有关区分所有建筑物、基地和附属设施的管理、使用,以及区分所有人等的相互关系,除法律另有规定外,应以管理规约规定” (四)登记机构尚不明确。物权法第10条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度,但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法,究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确。 (五)相邻权的规定过于简单。在区分所有的情况下,更容易发生各种相邻关系的纠纷。不正当使用专有部分而导致邻人所有权的行使障碍;各区分所有人行使其专有部分权利时,应为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利。 十一、建筑物区分所有权制度的立法修律建议 (一) 取消“明示”的表述。这是因为:(1)对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分,因属于规划内的绿地应由全体业主共有,不应当存在“明示”约定归属个人的情形。(2)开发商在满足城市规划关于绿地率的最低要求后,在自己的开发用地里建设的绿地,即有权以自治的形式处分绿地,则无需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”没有存在的必要。即“明示”属于“不应当”和“没必要”。 (二)明确地下车库的所有权归属 从《物权法》第七十六条第二款“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明确的, 除建筑单位等能够证明其享有所有权外, 属于业主共有”的规定看, 现实意义并不大。应明确规定业主对属于建筑单位所有的营业性停车场的转让、出租享有优先的购买权和优先承租权,以充分发挥建筑物配套设施的使用效能。 (三)对地下建筑物进行所有权登记 我国目前的房地产登记制度很不完善,对于共有、他项bet356下载bet356下载的房地产权证,房地产登记机关并不办理,停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。 在登记制度不完善的情况下,对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。 (四)完善“应当首先满足业主需要”的含义 《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要,但是这一规定太过粗糙与原则,容易产生歧义。如果不加以澄清,将来必定造成司法实践的困惑。关于如何理解“应当首先满足业主需要” 笔者认为“首先满足需要,就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主,而不能高价卖给第三人。”该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权,可以从“同等条件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。 (五)正确处理好物权法与土地管理法、房地产管理法的关系。物权法主要是处理平等主体之间的物权的设立、移转和保护的法律,不应包含过多的管理性规范,这些内容主要应该由土地管理法等法律来作出规定。同时物权法是基本的民事法律,应在较长时间内保持其稳定性,对建立社会主义市场经济体制过程中所采取的那些尚未定型的和过渡性的措施,不应当在物权法中作出规定,可以由其他法律或行政法规予以规定。 十二、结语 建筑物区分所有权是我国现行法律、法规、司法解释、规章、规范性文件中规定的不动产所有权的一种特殊形态。 随着我国住宅商品化体制改革逐步地深入,目前,我国建筑物区分所有权制度的各项规定为正确处理和有效调节我国社会主义经济体制改革中各种涉建筑物区分所有权的利益关系提供了有效和可靠的现行法律依据,但是随着社会主义市场经济的与时俱进地发展与科学技术的日新月异地进步,人们对区分建筑物利用的层次不断加深,利用的范围也不断扩充,我国的建筑物区分所有权制度也暴露了一些缺陷,新的建筑物区分所有权法律关系偶或产生,需要进一步对建筑物区分所有权制度进行完善,以上研究论述,是为献曝之忱,冀望对建筑物区分所有权制度的理解、运用和完善尽绵薄之力。 【作者简介】 胡发富,单位为宿迁市宿豫区人民法院。 【参考文献】 {1}马俊驹、余延满:《民法原论》,法律出版社,2004年1月第2版,第351页至第356页。 {2}上律.指南针司法考试命题研究中心:《2013年国家司法考试必读法律法规汇编》(教学版,第二卷,民法)经济科学出版社,2012年12月第1版,第48页至第52页。 {3}梁劲松、李长军:《建筑物区分所有权制度的分析与建议》,2009年4月2日载于“中国法院网”。